En este artículo vamos a explicar la definición de cuenta especial del promotor, cuáles son sus características y cuál es su finalidad.
La cuenta especial del promotor es una condición indispensable para cualquier promoción de viviendas y para la contratación del seguro de afianzamiento de cantidades obligatorio.
Vamos a ello.
En este artículo hablamos de:
¿Qué es la cuenta especial del promotor?
Como definición, la cuenta corriente especial del promotor o CCE es una cuenta bancaria separada de cualquier otro fondo del promotor, distinto a las cantidades a cuenta entregadas por los clientes de una promoción en concreto.
La obligación de apertura de la cuenta especial se especifica en la Disposición adicional primera de la LOE de la siguiente forma:
b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
Apertura de la cuenta especial
Para que una entidad bancaria gestione la apertura de una cuenta corriente especial, va a exigir al promotor que justifique que las cantidades a cuenta van a estar aseguradas.
¿Cómo se puede justificar? En la práctica, vas a necesitar una oferta formal vinculante de una compañía de seguros para la emisión de las pólizas de afianzamiento.
Cuando la cuenta corriente especial esté operativa, quedará intervenida, de modo que el promotor solo podrá disponer de estos fondos para los gastos asociados a la construcción de viviendas de la promoción en concreto. Además deberán ser previamente autorizados por la compañía de seguros.
Información contractual
La cuenta corriente especial debe aparecer en los contratos de compraventa para la adquisición de viviendas de la promoción.
Por otro lado, en el contrato hay que especificar que el promotor queda obligado a la devolución de las cantidades percibidas en caso de que la promoción no se termine a en la fecha acordada, incluidos los intereses.
La CCE en el contrato de compraventa
En la práctica, es habitual que se hayan percibido cantidades a cuenta de reservas, por ejemplo antes de la apertura de la cuenta especial, y que se hayan recibido en una cuenta operativa del promotor o de la inmobiliaria. Esta casuística nos obligará a añadir una cláusula en el contrato de compraventa o anexo si ya se hubiese firmado. En esta cláusula debe quedar claro que dichos pagos se hicieron a una cuenta distinta a la cuenta especial, pero que forman parte de las cantidades a cuenta entregadas por la vivienda y que los pagos sucesivos se realizaran a la cuenta corriente especial aperturada para la promoción.
El promotor deberá traspasar estos fondos recibidos en otra cuenta bancaria a la cuenta corriente especial abierta para la promoción.
En caso de que hubiese utilizado los fondos, deberá justificar a la compañía de seguros el pago realizado y su relación con los gastos ligados a la promoción que se está asegurando.
Trámites de la cuenta especial
La compañía aseguradora solicitará que la entidad financiera emita un certificado donde acepte la intervención de la cuenta especial a favor de la compañía.
Esto significa que, a partir de ese momento, cualquier pago que desee realizarse a través de la cuenta corriente especial deberá contar con una autorización de la compañía aseguradora. Previamente a emitir la autorización, la aseguradora revisará el origen del pago a realizar, la justificación de su factura y la verificación del estado de la promoción en cuanto a plazos de ejecución.
Es muy importante contar con una compañía-corredor que agilice estos trámites para que los promotores no retrasen pagos y que la intervención de cuenta no entorpezca a la promoción.
Como expertos en construcción desde Synergy facilitamos tanto al corredor como al promotor toda la información y el asesoramiento necesario para coordinar estos trámites de forma rápida y flexible.
Preguntas Frecuentes sobre la cuenta especial
Sí, dependiendo de la viabilidad de la operación, la compañía de seguros puede incluir en sus condicionantes la pignoración de un % del saldo o de un saldo mínimo.
No es lo habitual, pero está permitido en caso necesario y si el Cliente lo acepta, quien deberá firmar en notaría la otorgación de prenda a favor de la compañía de seguros.
No, solo deben ingresarse los anticipos de los compradores de una promoción en concreto.
No, tienen que ser cuentas separadas.
Habrá que hacer un anexo a los contratos de compraventa donde se indique la cuenta corriente especial definitiva, así como una aclaración de que los pagos realizados a la anterior CCE han sido traspasados a la nueva CCE.
El certificado de intervención de cuenta es un documento firmado por el apoderado de la entidad bancaria donde está abierta la CCE, donde se indica que la cuenta tiene carácter especial según la LOE, identifica la promoción especifica cuyos futuros adquirientes depositaran el dinero de sus anticipos, y especifica el bloqueo de la cuenta especial salvo autorización expresa de la compañía de seguros que asegurará las cantidades a cuenta.
Si a la entidad financiera se le presenta una oferta vinculante de una compañía de seguros que podrá emitir las pólizas de afianzamiento una vez cumplidos unos condicionantes, podrá desbloquearse la situación y permitir la apertura de la cuenta especial para después poder emitir las pólizas. En este caso, Synergy te ayuda a hablar con la entidad financiera para darles una seguridad extra y coordinar todo el proceso.
