Todo sobre la Escritura de declaración de obra nueva: en construcción, terminada o antigua

Declaración de obra nueva

Otros de los trámites imprescindibles en construcción es la declaración de obra nueva y escriturarla ante notario. Todo ello viene descrito en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, donde detalla que se puede inscribir “nuevas plantaciones, la construcción de edificaciones o asentamientos de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo”.

Cómo siempre decimos, la construcción es un mar de documentos legales. Por ello, vamos a explicar qué es la escritura de declaración de obra nueva, qué tipos hay y qué documentos necesitas.

¿Qué es una declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva es el acto en el que se hace constar, de manera pública, que existe una edificación en una parcela determinada. Es decir, que hay una construcción o se está construyendo en un sitio en concreto. Posteriormente se hace ante notario la escritura y se inscribe en el Registro de Propiedad.

Requisitos para la declaración de obra nueva

Cuando se construye una edificación nueva se realizan muchos trámites administrativos para que la obra cumpla con todos los requisitos legales. Uno de los requisitos indispensables es realizar la declaración de obra nueva y su posterior escritura ante notario.

Se necesitan una serie de documentos y requisitos para declarar una obra nueva. Antes que nada, necesitas saber que existen tres tipos de declaración:

  • Declaración de obra nueva en construcción.
  • Declaración de obra nueva terminada.
  • Declaración de obra nueva antigua.

Para realizar la escritura de cualquiera de estas declaraciones necesitas diferentes requisitos. Vamos a explicarlos detalladamente.

Escritura de declaración de obra nueva en construcción

La escritura de declaración de obra nueva en construcción se realiza cuando la edificación aún no está terminada.

La declaración de obra nueva se solicita cuando el promotor busca financiación y es exigida por el banco para realizar la hipoteca sobre el bien en construcción. Cuando finalice la edificación, el propietario debe notificarlo presentando el acta de final de obra.

Requisitos para la declaración de obra en construcción:

  • Licencia de obra.
  • Certificado de la dirección facultativa.

Escritura de declaración de obra nueva terminada

En este caso la edificación ya está finalizada y realizar la escritura de declaración de obra nueva terminada necesitas:

  • Licencia de obras.
  • Certificación expedida por técnico para acreditar que la construcción es acorde al proyecto.
  • Licencia de primera ocupación o declaración responsable según la legislación de la comunidad.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Seguro Decenal para edificios destinados a viviendas y cuando no sean de autopromoción.
  • Libro del edificio.
  • Georreferenciación o coordenadas de la parcela.

Además, la Ley Hipotecaria exige indicar las coordenadas de referencia geográfica para conocer la proporción del suelo que ocupa el edificio y que esté presentado el Libro del edificio en el Registro de la Propiedad.

Declaración de obra antigua

La escritura de declaración de obra antigua se realiza cuando la edificación lleva varios años construida pero no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad. Para ello, se necesita:

  • Certificación expedida por el Ayuntamiento o por un técnico competente.
  • Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral descriptiva y gráfica.

¿Es obligatoria?

Para constructores y promotores que vayan a comercializar con la edificación y busquen financiar la construcción mediante entidades bancarias, sí es obligatorio escriturar la declaración de obra nueva. Para particulares o autopromotores que realicen su propia vivienda no es obligatorio, pero si será exigido en el caso de necesitar la instalación de suministros de luz y agua.

Lo mismo ocurre con el Seguro Decenal para Autopromotores, que solo será exigido en caso de vender la vivienda en los primeros diez años de la edificación.

¿Puede prescribir la Declaración de obra nueva?

Sí, aunque cada comunidad autónoma estipula unos plazos, por norma general sea de 6 años. Algunas comunidades como Madrid, Andalucía o Cataluña establen 4 años de máximo. En cambio, en otras como Navarra, Baleares o Castilla y León es de 8 años.

¿Cuánto cuesta una escritura de obra nueva?

El precio de la declaración varía según la comunidad autónoma, así como los honorarios notariales. No obstante, el AJD (Actos Jurídicos Documentados) están en un 1,5 y un 3% del valor del inmueble a declarar. El precio también varía si se trata de vivienda habitual o no, en el caso de autopromoción.

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