La Garantía Trienal de Impermeabilización es una cobertura adicional del Seguro Decenal.
Según la LOE, el Promotor está obligado a contratar un Seguro Decenal de daños para edificaciones cuyo uso sea la vivienda. Pero además de esta responsabilidad sobre la estabilidad del edificio, en la LOE se establece la obligación de responder adicionalmente:
- a) «Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad».
- b) «Durante un año, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabados».
Respecto a la obligación del Promotor de responder durante tres años a los daños indicados en el apartado a), vamos a hablar sobre “el concepto de habitabilidad” especificado en la LOE y su relación con las coberturas optativas del producto Synergy.
En este artículo hablamos de:
Requisitos de habitabilidad
La Ley de Ordenación de las Edificación especifica los requisitos de habitabilidad que toda vivienda debe cumplir, que son:
- Protección contra el ruido.
- Ahorro de energía y aislamiento térmico.
- Aspectos funcionales que permitan el uso satisfactorio del edificio.
- Higiene, salud y protección del medio ambiente. Es decir, que el edificio posea condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio.
Se trata de daños o defectos muy problemáticos, que realmente se detectan cuando la vivienda ya ha sido entregada. Los daños más comunes son: ruidos, humedades, goteras etc.
Para garantizar los daños causados por el incumplimiento de estanqueidad, encontramos la cobertura de impermeabilizaciones o estanqueidades como garantía optativa del Seguro Decenal de Synergy.
De este modo, cubrimos parte de las llamadas garantías trienales de habitabilidad.
Garantía de Impermeabilización de cubiertas y fachadas del Seguro Decenal
La garantía de impermeabilización de cubiertas y fachadas es una alternativa para garantizar los daños materiales producidos por el incumplimiento de uno de los requisitos de habitabilidad que exige la LOE, en concreto el de estanqueidad.
Por ello puedes incluirlo en la contratación del Seguro Decenal como una garantía adicional.
¿Qué cubre la garantía de impermeabilización?
La garantía trienal de impermeabilización cubre los daños materiales o vicios ocultos que se producen en la edificación como consecuencia de las filtraciones de agua, en fachadas y en cubiertas, como consecuencia de defectos de materiales, mala ejecución o diseño. Aquí tienes más información sobre los plazos de garantías en construcción.
Estas coberturas opcionales entran en vigor 12 meses después de la Recepción de la obra, es lo que se conoce como “año de carencia” o “año de observación”. La finalidad es observar que durante 12 meses no existen daños por defecto de estanqueidad.
El papel del OCT en las coberturas trienales de impermeabilización
Al igual que ocurre con el seguro decenal, la intervención del organismo de control técnico (OCT) es obligatoria para poder contratar dichas coberturas.
La función del OCT en este tipo de coberturas, al igual, que en Decenal, es evaluar los riesgos y controlar tanto el proyecto como la ejecución. Para ello, emitirá una serie de informes :
D02: «Revisión del Proyecto de Estanqueidad». Controla y evalúa la solución adoptada en Proyecto de ESTANQUEIDAD.
D3//D5.4 : «Informe de ejecución de impermeabilidad» o «Estanqueidad»: Controla y evalúa sobre la ejecución y las pruebas pertinentes de los trabajos referentes a la Estanqueidad.
Según el criterio del OCT, podrá redactar y emitir el informe D3 o el D5.4 , pero la finalidad es la misma.
D3bis: «Informe de estanqueidad – Finalización del periodo de observación» : Este informe es necesario para la entrada en cobertura de las garantías de estanqueidad. La finalidad es proporcionar a la compañía la evaluación del comportamiento de estas coberturas. Deberá comprobar que no se ha sufrido ningún daño durante los 12 meses siguientes a la recepción de la obra.
Pruebas finales de servicio Estanqueidad
Como curiosidad, uno de los daños que más se producen en un edificio o vivienda son los provocados por las humedades por falta de impermeabilización o estanqueidad en alguno de los elementos constructivos.
En el CTE, en su apartado DB HS1 PROTECCIÓN FRENTE A LA HUMEDAD, describe como exigencia:
«Limitar el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de sus edificios y en sus cerramientos como consecuencia del agua procedente de precipitaciones atmosféricas, de escorrentías, del terreno o de condensaciones, disponiendo medios que impidan su penetración o, en su caso permitan su evacuación sin producción de daños».
Dentro de este documento, las pruebas de estanqueidad vienen reflejadas como condiciones aconsejables de control, es decir, no son normativas, ni obligatorias.
Actualmente, en la práctica, la prueba más empleada en el sector de la construcción para comprobar si un elemento constructivo como las cubiertas o fachadas tiene problemas de estanqueidad o falta de impermeabilización, son las conocidas como pruebas finales de servicio o pruebas de estanqueidad.
A continuación, indicamos unas breves características:
Prueba final de servicio o estanqueidad en fachada y/o cubiertas
Se realizará una simulación de lluvia sobre la superficie mediante unas boquillas durante un periodo de tiempo según el grado de impermeabilización exigible. En el caso de las cubiertas planas, si es posible se realizará la inundación con agua durante 24 h tras la colocación de la impermeabilización, si no se procederá al procedimiento de simulación de lluvia.
Posteriormente se observará si existe algún daño de humedad o goteras en el interior de la vivienda.
Los resultados favorables o no de estas pruebas vendrán reflejados en los informes que debe emitir el OCT.
Mantenimiento de Impermeabilización
Los edificios requieren de un trabajo de mantenimiento. Tras los diversos temporales de agua y nieve a los que son sometidos los edificios, os dejamos algunas labores de manteniemiento (que deben ser realizadas por profesionales) para comprobar el estado de nuestras viviendas.
- Cubierta. Tras acceder al tejado sin riesgo, hay que revisar que la impermeabilización y observar que no existan filtraciones de agua, goteras o humedades.
- Retirar los residuos de los canalones o sumideros para una perfecta evacuación del agua.
- Comprobar y reparar en el caso de que sea necesario, los aislamientos térmicos y acústicos del edificio.
- Una vez realizadas todas las comprobaciones, volver a realizar la prueba de estanqueidad de la impermeabilización.
Más información sobre el Garantía Trienal de Impermeabilización
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