¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Vicios ocultos en las viviendas

Los vicios ocultos de una vivienda son los defectos que aparecen en el inmueble o en el edificio transcurrido un tiempo de su construcción.

Se llaman vicios ocultos porque son defectos que no podemos observar a simple vista o en algunos casos, tras una primera visita a la vivienda.

Un ejemplo de vicio oculto muy común, son las humedades que aparecen tras meses de haber comprado la vivienda.

Responsabilidades por vicios ocultos

Los defectos o vicios son derivados de una mala ejecución de la obra, desperfectos en los materiales afectando a la habitabilidad o daños estructurales del edificio. En la Ley de Ordenación de la Edificación, en el capítulo IV, viene regulado la responsabilidad por vicios ocultos que cada uno de los agentes de la edificación debe asumir.

Veamos las principales responsabilidades.

Responsabilidad del promotor por defectos en la construcción

Según la LOE, el promotor de la edificación deberá asumir la responsabilidad de los daños materiales por defectos o vicios ocultos durante:

  • Diez años por daños materiales por vicios ocultos o defectos que afecten a la estructura del edificio: cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga. En definitiva, vicio o defectos que alteren la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
  • Tres años por daños materiales por vicios ocultos o defectos de los daños causados por la construcción o instalaciones de elementos. En este caso, por defectos que afecten a la habitabilidad d la vivienda. Como pueden ser las condiciones de salubridad y estanqueidad en el interior del inmueble, ruidos o aislamiento térmico. Responsabilidad del constructor por vicios ocultos.

El constructor también tendrá que responder de los daños materiales por vicios oculto:

  • Durante un año por los defectos en la vivienda cuando son de terminaciones o acabados de las obras.

Garantías de vicios ocultos en construcción

Como indicábamos antes, los daños por vicios ocultos tienen que estar bien asegurados por parte de promotores y constructores. Por ello, la ley establece unos porcentajes de garantías a asegurar, estos son:

  • El 5% del coste final de la ejecución material de la obra para los desperfectos en la vivienda durante un año.
  • El 30% del coste final de la ejecución material de la obra para cubrir durante tres años los vicios o defectos que afecten a la habitabilidad. Los daños quedan cubiertos con la garantía trienal.
  • El 100% del coste final de la ejecución material de la obra para asegurar durante diez años los daños materiales por defectos de los elementos estructurales del edificio. Esta responsabilidad está cubierta con el Seguro Decenal.

Ante posibles reclamaciones, los propietarios de las viviendas tienen que estar bien informados de las garantías suscritas por parte de la promotora. Estas pueden reflejarse en el contrato de compraventa de la promotora.

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